Новый спутник Петербурга - город Южный должен стать самым масштабным девелоперским проектом в России и одним из альтернативных центров Петербурга, способным обеспечить работой более 100 тысяч горожан. Концепцию его развития 13 июня презентовал стратегический инвестор - компания «Старт Девелопмент» Захара Смушкина. На реализацию проекта предполагается затратить около 180 миллиардов рублей и 15 лет. Замысел удастся, если администрация Петербурга сможет создать разумные правила игры для застройщиков и обеспечить своевременные инвестиции в инфраструктуру. Как оказалось, контролировать ход строительства инвестор не будет - инженерно подготовленные участки выставят на продажу.
Новый спутник Петербурга - город Южный должен стать самым масштабным девелоперским проектом в России и одним из альтернативных центров Петербурга, способным обеспечить работой более 100 тысяч горожан. Концепцию его развития 13 июня презентовал стратегический инвестор - компания «Старт Девелопмент» Захара Смушкина. На реализацию проекта предполагается затратить около 180 миллиардов рублей и 15 лет. Замысел удастся, если администрация Петербурга сможет создать разумные правила игры для застройщиков и обеспечить своевременные инвестиции в инфраструктуру. Как оказалось, контролировать ход строительства инвестор не будет - инженерно подготовленные участки выставят на продажу.
ООО «УК Старт Девелопмент» презентовало концепцию развития города-спутника Южный, который должен будет появиться на границе Пушкинского района Петербурга и Ленобласти к 2028 году. Документ разработала рабочая группа экспертов центра прикладных исследований Европейского университета. Новое поселение должно оттянуть в южном направлении, где на границе города и области есть пригодные для комплексного развития территории, часть функций исторического центра Петербурга и стать агломерационным центром наряду с "Лахта-центром", Пулково-3 и проектом «Экспофорум». Город-спутник должен добавлять мегаполису 0,4% к валовому региональному продукту, добавил генеральный директор компании «Старт Девелопмент» Андрей Назаров.
Население спутника площадью 1910 га составит 134 тысячи человек. Для сравнения: в соседней Гатчине проживают около 140 тысяч, а в Пушкине и Павловске - совокупно около 220 тысяч. В реализацию инвестпроекта, нашедшего поддержку и на федеральном уровне, будет вложено около 180 млрд рублей, из которых примерно 150 млрд - инвестиции компании «Старт Девелопмент», банков и застройщиков. Региональные и федеральные инвестиции предварительно оцениваются в 33 млрд рублей. Они пойдут на создание необходимой транспортной и социальной инфраструктуры не только города-спутника, но и всего южного пригорода. Соответствующее инвестиционное соглашение Петербурга с «УК Старт Девелопмент» было подписано в прошлом июле.
На работу из Петербурга в Южный
Концепция развития Южного основывается на идее «сначала рабочие места - затем жилье». Такая модель уже показала эффективность при создании городов-спутников в Англии, США, Южной Корее и других странах. По плану Европейского университета, в городе должно быть создано около 116 тысяч рабочих мест, на которые устроятся почти 29 тысяч жителей Южного, или 45% трудоспособного населения города-спутника. Оставшиеся 87 тысяч рабочих мест будут заполняться жителями юга Петербурга и Ленобласти. Однако процесс маятниковой миграции из нового поселения в Петербург и обратно неизбежен, считает Олег Паченков. По его расчетам, на работу в мегаполис будут ездить 35,5 тысячи человек, проживающих в городе-спутнике.
Второй пункт - качество создаваемых рабочих мест. В соответствии с директивой Владимира Путина и премьера Дмитрия Медведева, на территории города-спутника планируется развивать инновационные, научно-исследовательские предприятия и опытные производства. Более половины рабочих мест должны быть рассчитаны на высококвалифицированный труд. По словам Андрея Назарова, переговоры о привлечении первых работодателей уже близки к финальной стадии, и скоро, возможно, будет объявлено о первых контрактах.
Также "южане" будут работать и в промышленной зоне «Дони-Верево» площадью 183 га, которую также развивает «Старт Девелопмент». Там планируется расположить склады и производства низкого класса вредности: сборочные, обрабатывающие предприятия, предприятия фармацевтической отрасли, пищевой промышленности, производства строительных материалов. Сейчас компания ведет работы по инженерному обеспечению территории. Проект ее планировки уже утвержден, рассказал Андрей Назаров.
Всего под жилье будет отдано 56% строящихся площадей, или 4,1 млн кв. м застройки. Остальные 3,1 млн кв. м - коммерческая недвижимость. Львиную долю, 1,3 млн квадратов, - займут паркинги. Площадь офисной недвижимости и технопарков составит 475 тыс. кв. м, торговой - 200 тыс. кв. м. На 10 га Кондакопшинского леса должен будет разместиться тематический парк. Также в городе-спутнике запланированы гостиницы, спортивные объекты и инфраструктура общепита.
Ответственность ляжет на город
К строительству и инфраструктуры, и самих зданий в Южном намерены приступить в середине 2015 года, рассказал Андрей Назаров. До этого времени должны быть готовы все разрешительные документы - утверждены ЗакСом поправки в Генплан и Правила землепользования и застройки и . Наброски к этим документам компания сейчас разрабатывает.
Первым, по словам Назарова, будет осваиваться участок площадью 209 га. По мнению авторов концепции, единомоментный ввод недвижимости должен составлять как минимум около 150 - 200 тыс. кв. м жилья, рассчитанного на проживание 5 - 7 тысяч человек, и 200 - 300 тыс. кв. м нежилых площадей, включающих здания предприятий, создающих рабочие места, торговую недвижимость, развлекательную и гостевую инфраструктуру.
Возводить весь объем планирующейся застройки - 7,2 млн кв. м самостоятельно компания не намерена. Земля будет распродаваться застройщикам в соответствии с их «аппетитами». Инвестор рассчитывает привлекать не только крупные строительные холдинги, в большинстве уже сформировавшие свои земельные банки, но и средние и даже небольшие компании. Как именно будут выставляться на продажу участки, пока неизвестно.
Архитектурный облик, а также периодичность ввода жилья, деловой застройки, коммерческих площадей и всей необходимой инфраструктуры должны регулировать город и рынок. Схожие механизмы и сейчас контролируют застройку в Шушарах, на юге города и в Приморском районе. Как показывает практика, строительство социальной и транспортной инфраструктуры в этих районах существенно отстает от темпов жилищного строительства, а качество городской среды и облик кварталов зачастую оставляют желать лучшего.
От города же зависит и создание транспортной связи Южного с Петербургом. Если не развивать существующую инфраструктуру, не только покупатели жилья в новом городе, но и жители из Гатчины, Пушкина и Павловска встанут в пробках на Киевском и Пулковском шоссе. Город неизбежно будет развивать транспортную инфраструктуру в южном направлении в связи с развитием крупных проектов в Гатчине, надеется Андрей Назаров.
Планы по развитию общественного транспорта от Петербурга и Пушкина к Южному также только разрабатываются. «Самый дешевый вариант - пустить по выделенной полосе скоростной автобус до Пулково, откуда до города можно будет добраться на метро или аэроэкспрессе», - рассказал Олег Паченков. Однако оптимальным считает вариант продлить ветку аэроэкспресса до Южного и Гатчины.
Местные жители высказывали обеспокоенность будущим Кондакопшинского леса. В собственности «Старт Девелопмент» находится около 130 га зеленых насаждений, из которых около 30 га планируется застроить малоэтажными домами. В ответ на претензии в компании-инвесторе отвечают, что зеленые зоны занимают около четверти площади города-спутника - более 500 га. К тому же массовой вырубки не планируется - коттеджи будут строиться прямо в лесу, на удалении друг от друга.
В аналогичной полемике вокруг влияния проекта на будущее реки Кузьминки, питающей пруды парков Пушкина и Павловска, и по поводу сохранения Таицкого и Орловского водоводов компания заявляет о сохранении водных объектов.
Что касается части проекта, расположенной на территории Ленобласти, а это еще около 1,5 тысячи га, планов ее застройки у компании пока нет. «О жилищной застройке на этой части территории, говорить рано», - заявил Андрей Назаров. Глава «Старт Девелопмент» ограничился словами о том, что решение инфраструктурных, инженерных вопросов и создание планов застройки необходимо между регионами согласовывать.
Город спутник "Южный" - масштабный проект застройки участка Пушкинского района Петербурга. Комплекс расположен по обе стороны от Киевского шоссе. На территории более 2 тысяч га будет построен целый город с собственной инфраструктурой и инженерными коммуникациями.
Описание проекта
"Старт Девелопмент" намерен реализовать в жилом комплексе около 4,3 млн. кв.м. жилой площади, что способно обеспечить жильем 134 тыс. человек. В проектировании домов приняли участие известные архитектурные мастерские - "Urban Design Associates" и "Gillespies". На застройку района отведен срок 14 лет (завершение в 2028 году).
Территория ЖК "Южный" разделена на 3 зоны:
- северная часть – дома-коттеджи индивидуального типа и здания средней этажности. Квартал будет иметь доступ к Киевскому шоссе и железной дороге. Рядом расположен ритейл-парк.
- центральная часть – коммерческая зона города с ресторанами, офисами и магазинами. В центре обустроят площадь с парком и озером. Здесь также будут находится развлекательные павильоны, а к парку будет примыкать жилая застройка.
- южная – различные типы жилья с административными зданиями, школами, детсадами, спорткомплексами, медучреждениями и пр. Центральной улицей микрорайона станет Гатчинское шоссе. Дорогу благоустроят тротуарами и бульваром с зелеными насаждениями.
На обсуждение был вынесен план застройки участка общей площадью 48,5 га в районе поселка Лесное. Это маленькая часть гигантского проекта, в рамках которого планируется освоение более 2 тыс. га.
48 гектаров для новой жизни
Проект планировки территории рядом с поселком Лесное представлял заместитель генерального директора по девелопменту ООО «СТАРТ Девелопмент» Константин Ковалев. Вот что он рассказал.
Здесь будет построено семь среднеэтажных многоквартирных жилых домов (максимальная высота составит 33 метра, 220 тыс. кв. м), школа на 825 учеников, три детских сада на 423 места в совокупности. Также в рамках реконструкции существующего объекта будет создан центр амбулаторно-поликлинического обслуживания площадью более 700 кв. м, МФЦ (200 кв. м), центр социальной защиты (300 кв. м), отделение связи (300 кв. м), паспортная служба (150 кв. м) и опорный пункт охраны правопорядка (100 кв. м).
Кроме того, предполагается торговый комплекс, под одной крышей с которым разместятся библиотека и подростковый клуб (общая площадь около 700 кв. м).
Фоторепортаж с публичных слушаний (13 фото)
«Начиная строительство города-спутника Южный на рассматриваемом участке, мы решаем сразу две задачи, - отметил Константин Ковалев. - Во-первых, данная территория может преобразиться в лучшую сторону благодаря новым инвестициям в развитие этой части Пушкинского района. Что позволит создать новые рабочие места и благоустроить близлежащие земельные участки: построить дороги, посадить сотни деревьев, организовать обширные общественные рекреационные зоны. Во-вторых, проектом предусмотрено создание современных социальных объектов, пользоваться услугами которых смогут не только новые жители, но и около полутора тысяч человек, проживающие в поселке Лесное. Сегодня ситуация с существующей социальной инфраструктурой на этой территории оставляет желать лучшего: один переполненный детский сад и школа на девять классов образования. Есть проблемы с электроснабжением и канализованием».
Отсюда начнется Южный. Участок, на котором будет реализована первая очередь проекта
Парковки, дороги и другая инфраструктура
Предполагается, что строительство объектов социальной и дорожной инфраструктуры будет вестись одновременно с возведением жилых домов.
ППТ также предусматривает создание парковок на территории квартала (около 4,4 тыс. машиномест), в том числе и строительство пяти отдельно стоящих многоуровневых паркингов на 1,25 тыс. автомобилей.
Депо общественного транспорта также понадобится, поскольку появятся новые маршруты в Санкт-Петербург. Улично-дорожная сеть, естественно, тоже ляжет на плечи застройщика. А вот магистральные дороги - забота города.
С точки зрения транспортной доступности у территории есть также резерв в виде железнодорожного сообщения. Сегодня у Лесного электрички не останавливаются, но когда население начнет прибывать, появятся и платформа, и дополнительные рейсы в расписании тех же «ласточек». Об этом девелопер уже сейчас, заблаговременно, договаривается с РЖД.
Начальник отдела градостроительного проектирования ЛенНИИпроекта Юзеф Паркман подробно рассказал об инженерном обеспечении квартала: «По каждому участку территории были подробнейшим образом подсчитаны нагрузки. По электроэнергии это 11 мВт. Всего в городе-спутнике Южный будет построено два распределительных пункта и 13 подстанций. Это гарантирует бесперебойное электроснабжение. Никаких проблем не будет и с водоснабжением, все соответствует нормам и согласовано с соответствующими ведомствами».
Никто не забыт
Спекуляции вокруг проекта города-спутника Южный начались довольно давно. Одна из них совсем уж за гранью: якобы строительство будет идти на костях наших бойцов, погибших в годы войны и до сих пор не захороненных.
Со своеобразным отчетом на эту тему выступил командир поискового отряда «Ингрия», доцент истфака СПбГУ Евгений Ильин. Он привел архивные данные о том, что в районе Кондакопшино потери не были так велики, как утверждают некоторые: не тысячи и даже не сотни, а десятки (в 1944 году) или даже единицы (в 1941-м) защитников Отечества. Поисковый отряд «Ингрия» всю территорию первого квартала Южного исследовал. И два года назад останки четверых наших солдат были обнаружены невдалеке от будущей стройки и перезахоронены на воинском кладбище. С тех пор работы продолжались, но, кроме гильз, винтовок и неразорвавшихся снарядов, никаких находок не было. Некоторые местные активисты советовали расширить круг поисков, обследовать ближайшие болота… Но ведь там стройки не будет.
Поиски вокруг поселка Лесное, отметил Ильин, затруднялись большим количеством свалок мусора: жестяные банки, обрезки металла, железобетонные плиты с арматурой. Тяжело работать с металлоискателем.
На публичных слушаниях всегда есть место и демагогии, и эмоциям. Эти были вполне типичными. Однако выяснились и некоторые интересные подробности. Например, жители Пушкина, сильно переживающие за места в своих школах и приготовившиеся отражать наступление варягов, узнали, что именно из Пушкина сегодня возят детей в Лесное и школа там переполнена.
Владельцы гаражей, пользовавшиеся ими несколько десятилетий, вдруг выяснили, что никакого законного права на это не имеют. Примерно 500 таких строений, превратившихся в склады, погреба и хозпостройки, обречены на снос. Об этом присутствующим сообщил депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Юрий Бочков, который был вынужден признать: «Никаких законных оснований для существования этих гаражей нет. Вы будете снесены, врать не буду».
Кстати, представитель «СТАРТ Девелопмента» Константин Ковалев был не столь категоричен, как народный избранник от города Пушкина. Он предложил создать рабочую группу и разбираться с каждым конкретным случаем отдельно. В общем, закон суров, но есть и добрая воля девелопера. И девелопер, к счастью, к диалогу готов.
После публичных слушаний отводится четыре дня на подачу аргументированных возражений и предложений. Ход дискуссии в здании администрации Пушкинского района говорит о том, что их не будет. А значит, уже до конца этого года утвердят первый ППТ по городу-спутнику Южный, что можно считать стартом для всего проекта (между прочим, только после утверждения ППТ социальные объекты могут быть включены в адресные инвестиционные программы). В 2018 году планируется представить ППТ следующего квартала на 230 га.
Справка БН
Город-спутник Южный - проектируемый новый район Санкт-Петербурга. Одним из главных стимуляторов градообразования определен Инноград науки и технологий - совместный проект РОСНАНО, Санкт-Петербурга, ООО «Город-спутник Южный» и Университета ИТМО. Инноград разместится на площади 100 га.
Город-спутник Южный является стратегическим проектом Санкт-Петербурга и входит в шорт-лист приоритетных проектов РФ. Строительство города-спутника должно начаться в 2018 году и продлится 15 лет. В Южном будет 4,3 млн кв. м жилья (на 134 тыс. человек). Площадь коммерческой недвижимости составит более 1 млн кв. м. Также в новом районе будет создано более 60 тыс. рабочих мест. Инвестиции в проект предусмотрены в объеме около 219 млрд руб.
Текст: Василий Филимонов Фото: Максим Дынников
Большое количество вопросов и сомнений со стороны специалистов и общественности непременно сопровождают любой девелоперский проект, особенно в Петербурге. Если же речь идет об освоении крупных территорий, то количество неясных моментов растет пропорционально масштабу замысла, а отсутствие достаточного количества информации приводит к тому, что проекты обрастают слухами и домыслами.
Большое количество вопросов и сомнений со стороны специалистов и общественности непременно сопровождают любой девелоперский проект, особенно в Петербурге. Если же речь идет об освоении крупных территорий, то количество неясных моментов растет пропорционально масштабу замысла, а отсутствие достаточного количества информации приводит к тому, что проекты обрастают слухами и домыслами. В рамках специального проекта "Недвижимость" РБК открывает новую рубрику - "Проект десятилетия". В этом разделе мы будем ежемесячно рассказывать о самых резонансных проектах освоения территорий в Петербурге и ближайших районах Ленинградской области и постараемся максимально точно раскрыть суть каждого из проектов и подробно прорисовать его детали.
Первым в списке станет проект города-спутника "Южный", который реализует в Пушкинском районе Петербурга компания "Старт Девелопмент". Сейчас инвестор проходит одну из важных стадий реализации замысла - общественные слушания по изменениям в Генеральный план развития города, по итогам которых будут вноситься корректировки в этот документ и станет окончательно понятен "портрет" города-спутника. Расскажем подробнее о том, что такое города-спутники, кто и на какие деньги будет строить на огромной территории дороги и инженерные сети, а также каково мнение экспертов - специалистов по недвижимости, урбанистов - о перспективах данного замысла, в чем они видят его плюсы и потенциальные "болевые точки".
"Южный" в цифрах:
Площадь земельного участка - 2012 га
площадь жилья - 4,9 млн кв. м
площадь коммерческой и промышленной недвижимости - 1,5 млн кв. м
количество жителей - 134 тыс. человек
количество рабочих мест - около 21 тыс.
объем инвестиций - 176 млрд руб.
срок реализации - 19 лет
Хронология событий:
2009 год
- приобретение компанией "Старт Девелопмент" земельного участка под "Южный"
7 апреля 2011 года
- проект "Южный" получил статус стратегического инвестиционного проекта Санкт-Петербурга
7 февраля 2012 года
- проект "Южный" вошел в перечень утвержденных правительством РФ приоритетных инвестпроектов
25 июля 2012 года
- подписано соглашение между "Старт Девелопмент" и администрацией Петербурга о реализации стратегического инвестпроекта создания города-спутника "Южный"
18 октября 2012 года
- комиссия по поправкам в Генеральный план развития Петербурга одобрила предложения о внесении корректировок в документ в связи с реализацией проекта города-спутника "Южный" и рекомендовала их к вынесению на общественные слушания
28 марта - 2 апреля 2013 года
- во всех районах Петербурга состоялись общественные слушания по внесению изменений в Генплан Петербурга, связанные с реализацией проекта города-спутника "Южный"
май-июнь 2013 года
(ориентировочно) - после внесения поправок и утверждения проекта города-спутника Комиссией по Генплану Санкт-Петербурга корректировки должны быть утверждены Законодательным собранием и подписаны губернатором Петербурга.
Что такое город-спутник?
Под городом-спутником обычно принято понимать населенный пункт, расположенный неподалеку от другого мегаполиса. По логике названия спутники являются единым целым с тем объектом, который они "сопровождают", находятся в его административных границах, но при этом могут существовать и независимо от него. Формирование городов-спутников - практически неизбежное будущее для любого большого города, в котором рано или поздно закончатся земельные участки и под жилую застройку, и территории, на которых можно было бы размещать новые производственные мощности для дальнейшего развития городской экономики.
В случае с проектом "Южный" изначальный замысел возник именно исходя из данных факторов. Освоение южных территорий Петербурга значилось в стратегии "Старт Девелопмент", так как именно здесь возможно создание основного для компании продукта - развитие земель под комфортное и доступное жилье. В 2009 году по итогам мониторинга рынка был приобретен подходящий под эти цели участок - большой площади (2012 га), без обременений, без необходимости что-либо разрушать или намывать, рядом с Петербургом, по дороге в Москву и вблизи от развивающихся промышленных площадок.
Кто будет строить город-спутник "Южный"?
Генеральным девелопером территории будет собственник земли - управляющая компания "Старт Девелопмент". Имея достаточный опыт в сфере недвижимости, в данном проекте компания будет отвечать за вопросы подготовки концепции города-спутника, согласование ее с властями (в том числе речь идет и о поправках в Генеральный план), развитие инфраструктуры. Непосредственно вести застройку на территории будут другие девелоперские компании - они будут получать под реализацию своих проектов под единой концепцией уже подготовленные инженерно земельные участки, но возможно, что до 30% обшей площади "Старт Девелопмент" будет застраивать самостоятельно.
Справка о девелопере:
УК "Старт Девелопмент" работает на рынке недвижимости с 2007 года. В портфеле проектов - малоэтажный район "Золотые ключи", участки под дачное строительство в проекте "Тайберри", земельные участки в Гатчинском районе Ленобласти и Пушкинском районе города под строительство жилья, проект индустриального парка "Дони-Верево" и другие объекты коммерческой недвижимости. Общий объем земельного банка компании - более 40 млн кв. м.
Откуда в "Южном" вода, электричество и дороги?
В соответствии с соглашением, которое "Старт Девелопмент" подписал с администрацией Петербурга в июне прошлого года, вопросы обеспечения территории инфраструктурой будут решаться совместно. Инвестор будет отвечать за создание сетей водоснабжения, канализования, тепло- и электроснабжения, а также улиц и дорог местного значения, а город будет стоить магистральные общегородские и районные дороги и объекты социальной инфраструктуры (предполагается возвести в "Южном" 37 детских садов, 16 школ, 21 спортивно-досугового центра, 9 медицинских центров). Общий объем затрат на инфраструктуру оценивается примерно в 30 млрд руб. Например, предполагается расширение Киевского и ремонт Старогатчинского шоссе.
Один из вопросов, а именно с водоснабжением и канализованием, "Старт Девелопментом" по сути решен: в августе 2011 года "Старт Девелопмент" стал владельцем 75% минус 1 акция компании "Ленинградские областные коммунальные системы" (ЛОКС) и чуть более чем за год осуществил работы по реструктуризации компании и вывода ее из кризиса. Сейчас, подготовив договорную базу для Южного, девелопер выставил ЛОКС на торги, чтобы найти профильную компанию, которая будет дальше заниматься эксплуатацией сетей. Не исключено, что ряд проектов по строительству инфраструктурных объектов будет решен в "Южном" на основе государственно-частного партнерства.
Закончена реконструкция автодороги М-20 на участке от дороги на Пушкин до Дони, а также автодороги М-10 на участке от КАД до пос. Ям-Ижора в административных границах города
Перспективной автодорогой является проектируемая кольцевая скоростная магистраль КАД-2.
Планируется строительство широтной магистрали по направлению Волхонское шоссе – Петрозаводское шоссе, а также первая очередь строительства продолжения Витебского проспекта
Генпланом Петербурга предусмотрено строительство линии легкорельсового транспорта от ст. метро "Звездная" по Пулковскому и Киевскому шоссе до города-спутника "Южный" (проект пока не утвержден)
Малоэтажная или многоэтажная застройка предусмотрена в "Южном"?
На территории проекта предполагается коттеджная, малоэтажная и среднеэтажная застройка. В центральной части участка в основном разместятся здания высотой до 30 метров, во внешнем поясе - до 15 метров. Девелопер будет предлагать строительным компаниям разные варианты участков: от 10 га, которые могут быть интересны крупным строительным компаниям, 1-5 га для средних и мелких застройщиков.
Кто будет жить и работать в "Южном"?
На территории "Южного" предусмотрено 126 га под размещение производств. Еще примерно столько же находится на территории Ленинградской области, примыкая к Южному со стороны поселка Дони. Возможность размещения своих мощностей в "Южном" рассматривают несколько крупных компаний сферы телекоммуникаций и радиоэлектроники, а также автопроизводители. Главное, что должно привлечь в спутник производства - наличие подготовленных площадок в удачной локации (близко к аэропорту, основным магистралям, порту). Потенциальными покупателями жилья в "Южном" станут как петербуржцы, которые хотят улучшить свои жилищные условия, а также покупатели из регионов.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН: Размер проекта - основная "болевая точка" и одновременно - главное преимущество
В чем, на Ваш взгляд, основные "болевые точки" проекта?
Основная болевая точка и одновременно основное преимущество – это размер проекта. Традиционно у нас нет хорошей российской и советской школы урбанистики, подходящей для решения задачи подобного уровня. В советское время мы решали более прикладные задачи, степень детерминированности была выше. Государство в качестве единого заказчика говорило нам, что будет, где будет и когда будет. Сегодня уровень неопределенности и скорость изменений выше. Поэтому при разработке подобных проектов мы должны создавать среду, а не проектировать исключительно конкретику. То есть, с одной стороны, должно быть столько конкретики, чтобы проект был узнаваем, а с другой - в этой конкретике должна быть определенная степень свободы. Нужно продумывать решение во всем множестве его вариантов. Однако у нас такого подхода в настоящее время нет. Что касается инфраструктуры – транспортной, социальной, инженерной и т.д. – это тоже проблемные точки. Они должны быть подчинены требованиям среды.
Как можно решить или предотвратить возможное превращение этих болевых точек в проблему?
Чтобы решить эти проблемы нужно две вещи. Во-первых, качество концептуальной идеи самого проекта развития территории и привязка его к конкретным деталям: территории, локации, инженерии и т.д. Во-вторых, вовлечение в создание новой среды как можно большего количества человек. Своего рода образование "группы фанатов" проекта, обеспечение их участия в диалоге, общественных слушаниях. Это крайне важная часть формирования городской среды, и этим нужно заниматься уже сейчас. Однако сегодня налицо лишь обычные строительные процессы – так решается задача только в один дом. В то же время такой размер проекта дает возможность создать жилую среду XXI века, возможность создать рядом с Петербургом один из самых престижных городов-спутников. Это задача-вызов, в которой речь идет не том, чтобы просто пустить новые трамваи.
Директор института территориального планирования "Урбаника" Антон Финогенов: Основной риск для проекта - невыполнение государством своих обязательств по инфраструктуре
Какие условия важно учесть, чтобы проект города-спутника "Южный" был реализован успешно?
На мой взгляд, девелопер проекта осознает, что для успешной реализации города-спутника "Южный" ему необходимо будет превратить имеющиеся ограничения для строительства города, в возможности для его динамичного развития. Во-первых, на территории проекта сейчас мало точек притяжения -- практически нет мест приложения труда, ни крупных населенных пунктов. Такие аттракторы девелопер готовится формировать самостоятельно – не только за счет развиваемой промзоны Дони-Верево, но и за счет целевого приглашения ряда крупных инновационных компаний на территорию. Во-вторых, застройка "Южного" должна будет задать новый территориальный тренд масштабной застройки в Петербургской агломерации, поскольку проект находится южнее уже существующих зон массового строительства. В-третьих, на территории, конечно, недостаточно развита инженерная инфраструктура, и девелоперу придется с нуля решать многие вопросы -- по прокладке сетей, дорог, обеспечивая параллельно не только свои нужды, но и нужды соседних поселков и деревень.
Конечно. Так, некоторая удаленность от кольцевой автодороги создает более благоприятную экологическую ситуацию. Наличие на территории проекта железнодорожной ветки и двух станций уже сейчас позволяет добираться до центра Петербурга – Балтийского вокзала -- менее, чем за 30 минут. Кроме того, в пределах 15-20 км от "Южного" проживает около 800 тыс. людей -- и именно они могут сформировать и первичный спрос на жилье, и стать пользователями всех тех объектов притяжения, которые будут созданы в "Южном". Соответственно, чтобы "сыграли" плюсы, нужно грамотно разобраться с имеющимися "минусами" и не на словах, а на деле создать и места приложения труда, качественную жилую среду, объекты сервисного обслуживания населения, общественный транспорт.
Какие основные риски для реализации проекта Вы можете назвать?
Основным риском для реализации проекта может стать тот же самый фактор, который превратил многие другие проекты городов-спутников в просто очередные районы массовой жилой застройки -- невыполнение государством своих обязательств по созданию базовой транспортной и инженерной инфраструктуры. Нигде в мире нет успешных проектов не только массового, но и качественного жилого строительства, где девелопер абсолютно все вопросы решит самостоятельно.
Директор Центра прикладных исследований Европейского Университета в Санкт-Петербурге, научный сотрудник Центра независимых социологических исследований, социолог - урбанист Олег Паченков: Опыт неуспешных проектов городов-спутников в России и за рубежом поможет избежать похожих ошибок
В чем Вы видите основные опасности при реализации столь крупного проекта?
Важно понимать, что проект будет реализовываться в долгосрочной перспективе. Отсутствие успешного опыта подобных проектов (городов-спутников) в России – да, потенциально проблема. С другой стороны, опыт неуспешных или относительно успешных проектов у нас позволяет понять, каких ошибок не нужно делать, и к чему следует стремиться. Поможет и опыт таких проектов, реализованных за рубежом – тоже с разной степенью успешности.
Основные опасности для проекта я вижу в следующем. Например, если государство пообещает поддержку и бросит проект. Аналоги мы видим в других проектах в России и даже в Петербурге, например, не сдержанные обещания по транспортной инфраструктуре сильно подвели город-спутник "Академический" в Екатеринбурге и проект "Балтийская Жемчужина" в Петербурге, снизив их качество и создав проблемы инвесторам. Также опасно, если концепция города-спутника будет пущена "на самотек" и не будет соблюдена при реализации – до того, как проект начнет функционировать и самостоятельно воспроизводиться. Опасность заключается и в ситуации, если какой-то из ключевых аспектов развития и роста города-спутника (занятость, инфраструктура и среда) будут принесены в жертву и реализованы в низком качестве. Как показывает опыт проектов городов-спутников в России и в мире, это потянет за собой деградацию остальных аспектов и постепенно – всего проекта в целом: низкокачественная занятость плохо повлияет на среду, плохая городская среда или инфраструктура, в том числе транспорт, оттолкнет потенциальных работников качественных и престижных рабочих мест, не позволит активно заселять город, что повлечет его финансовый не успех, и так далее. Крайне важно, чтобы проект города-спутника ориентировался на потребности и потенциал Петербурга и агломерации, на их концепцию и стратегию – а их-то как раз, фактически нет. И если они не будут созданы, если город сам четко не зафиксирует свои приоритеты, то винить в том, что город-спутник не работает на развитие стратегически важных для города направлений надо будет не авторов города-спутника…
Руководитель проектного направления Фонда "Центр стратегических разработок "Северо-Запад" Дмитрий Санатов: Главное, чтобы планы девелопера были воплощены в строгом соответствии с имеющейся концепцией
С какой главной проблемой модет столкнуться девелопер при реализации проекта на такой крупной территории?
Главная проблема, с которой может столкнуться проект, это качество воплощения намеченных планов. Дело в том, что проект в концептуальной части разработан достойно. Имеются решения возможных транспортных проблем, реализуется проект индустриального парка, в котором смогут работать жители "Южного", заявлены решения в сфере зеленых и энергоэффективных технологий и многое другое. Но мы должны понимать, что реализация многих из этих решений выходит за рамки компетенции компании - девелопера. Много зависит от политики городских властей. Вероятно, для успешной реализации компании придется решать сложные вопросы поиска эффективных подрядных организации и организации контроля за их деятельностью. Необходимо будет удерживать проект в канве изначально заявленных целей, даже если будут меняться конъюнктурные условия рынка.
Есть содержательные вопросы к самим новациям проекта "Южный". Например, расположенный рядом промпарк "Дони-Верево" - какого уровня заработные платы могут быть в нем предложены, чтобы жители района смогли оплатить жилье на "зеленых технологиях"? Или легкорельсовый транспорт - найдутся ли средства в бюджете города на этот проект? Заявленное строительство КАД-2, которое должно стать серьезным подспорьем в решении вероятных транспортных проблем города, - будет ли оно реализовано к 2025 году, когда "Южный" выйдет на полную мощность? Имеется ли дорожная карта ввода социальных объектов или полный комплект заявленных социальных объектов будт создан только к 2025 году?
Сильной стороной проекта является финансовая обеспеченность компании - девелопера, а также при всей критике - неплохая попытка реализовать проект комплексно в полном смысле этого слова. Например, есть решение по созданию рабочих мест, идущее впереди строительства жилья. Важно чтобы проект не разрастался спонтанным образом и не способствовал расползанию города. Чтобы не воспроизводились давно устаревшие советские типовые планировки и однообразные архитектурные решения, превращающие жизнь в других строительных комплексах Петербурга в унылое существование. Серость и монотонность комплексных проектов способна не столько отпугнуть будущих жителей (при дефиците жилья спрос наверняка будет высоким), сколько задаст тренд на появление ряда социальных проблем в будущем, с чем сталкиваются все масштабные стройки. Важно, чтобы этого не произошло.
Проект интересный, продуманный, функциональный. Город будет строиться с нуля, и это позволит избежать возможных просчетов и сделать все так, как оно должно быть в идеале. Это безусловный плюс для жителей. Радует, что девелопер не планирует строительство сплошь многоэтажных домов, оставляя площади для привычной в малоэтажной застройки.
На наш взгляд, самым большим риском данного проекта является опасность несвоевременного выполнения (или вообще невыполнения) ряда неотложных задач, без которых новый город не состоится. Причем решение этих задач зависит не только от компании «Старт Девелопмент» , которая будет строить Южный . Дороги, инженерная инфраструктура, строительство социальных объектов — во всем этом девелоперу не обойтись без государства. Власти Петербурга сказали да, но кто может заглянуть в будущее и дать стопроцентную гарантию того, что в какой-то момент средства бюджета не будут перераспределены в пользу какого-то другого, более важного на тот момент объекта? Возможно? Возможно. Повлияет это на судьбу Южного ? Конечно.
Взять ту же транспортную составляющую. Появление нового города усугубит ситуацию на и без того не справляющемся с потоком машин Киевском шоссе. Это одна из причин, по которой против строительства Южного выступает часть жителей Пушкина и Павловска. Проблему могла бы решить альтернативная новая трасса до Санкт-Петербурга. Будет ли она? Зависит от городской администрации. Транспортные проблемы жителей Южного мог бы решить наземный экспресс, трасса которого по проекту заходит в будущий город-спутник. Но ситуация с наземным экспрессом как зависла в момент глобального экономического кризиса в 2009 году, так до сих пор и не прояснилась.
Без государства не обойтись и в решении социальных вопросов. Новому городу необходима новая инфраструктура, создание которой должны профинансировать власти Петербурга. Причем строить ее надо поэтапно, вместе с возведением домов. Иначе жители Южного станут дополнительной обузой для социальной сферы соседнего Пушкина .
Еще один вопрос: рабочие места для будущих жителей города-спутника. Предполагается, что здесь откроют свои площадки ряд крупных промышленных компаний, которые обеспечивают людей работой и заработком. Будем надеяться, что с этим проблем не возникнет, хотя экономический расклад может измениться и город не досчитается кого-то из потенциальных работодателей.
Открытой остается экологическая составляющая проекта. Для строительства города требуется вырубка деревьев. Очевидно, что в городе будет проводиться озеленение, высадка деревьев и кустарников. Но полностью восстановить утраченное, конечно, не удастся. К тому же, учитывая немалый срок, которого потребует строительство Южного , новоселам долго придется жить в не самых лучших условиях.
Обсуждать проекты домов, планировки квартир и тому подобное, пока рано, т. к. девелопер конкретную информацию не обнародует. В отделе продаж компании «Старт Девелопмент» сообщают о том, что продажи начнутся не раньше 2016 года. Строительство домов в Южном пока не началось. Из новых объектов, которые сейчас реализуются в непосредственной близости от будущего города-спутника Южный , можно назвать малоэтажный жилой комплекс , это объект из дорогих (таунхаусы от 11 млн руб.). Ориентироваться на него по цене смысла нет. Квартиры в Южном , учитывая масштабы строительства, конечно, будут более доступны.
