14 декабря 2015, 09:43
Владельцы дорогих домов на Рублевке и в других районах ближнего Подмосковья начали отказываться от загородного жилья.
Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали сотрудники нескольких агентств по продаже элитной недвижимости в Московском регионе. По словам риелторов, крупные чиновники и бизнесмены переезжают в Москву, а особняки за МКАД пытаются продать. Впрочем, получается это далеко не всегда.
«В последнее время мы отмечаем тенденцию переезда значительной доли покупателей дорогой недвижимости из загородного дома в столицу, - рассказала директор департамента продаж городской недвижимости риелторской компании Blackwood Елена Мамаева . - Серьезной проблемой для владельцев загородного жилья является транспортная доступность, которая вынуждает клиентов пересматривать свой выбор в пользу городского жилья. Близость дома от МКАД не имеет решающего значения: как известно, основные пробки образуются при въезде в Москву».
Аналогичный тренд зафиксировали в агентстве Contact Real Estate. «Основное сходство среди подобных случаев касается причин продажи: жестокие пробки вынуждают клиентов отказываться от больших расстояний. Все они досыта наелись печального опыта, поэтому при переезде в город стараются минимизировать свои перемещения», - утверждает директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов .
Базовая причина для смены жилья - семейная ситуация. «В основном это семьи с двумя и более детьми, которым было вполне комфортно проживать в подмосковном коттедже до достижения школьного возраста, - разъяснила Елена Мамаева. - Но дети подрастают, и приоритеты меняются: главным для родителей становится наличие в шаговой доступности современных городских школ и вузов, поэтому они продают загородный дом и покупают квартиру в центре Москвы». Причинами продажи также становятся развод супругов или переезд семьи за границу, рассказал управляющий партнер агентства IntermarkSavills Дмитрий Халин .
Куда переезжают
Главная точка притяжения для недавних жителей элитных коттеджей в области - центр Москвы. Здесь приоритет отдается готовым проектам. Самым востребованным районом ЦАО среди покупателей дорогого жилья оказалось Замоскворечье, подсчитали в агентстве Contact Real Estate. Также бизнесменов, чиновников и менеджеров госкомпаний привлекает жилье в Хамовниках, на Остоженке, Плющихе и Якиманке - последняя особенно востребована среди чиновников из-за близости к Кремлю, говорят риелторы. «Оптимальным вариантом при смене тихого загородного образа жизни на шумный мегаполис являются небольшие клубные дома и резиденции», - считает Елена Мамаева.
Покупателей элитной недвижимости привлекают городские районы с хорошей инфраструктурой, поскольку за время проживания в загородном коттеджном поселке семьи привыкают к расположенным неподалеку фитнес-центрам, салонам красоты и прочим объектам инфраструктуры, рассказал Вячеслав Антропов. «Характеристики квартиры также не должны уступать загородному дому. Например, новым жильем может стать таунхаус в черте ЦАО или большая одноэтажная площадь - не менее 250 кв. м», - объяснил представитель Contact Real Estate.
«Для большинства покупателей квартир в ЦАО район не имеет значения, - считают в Blackwood. - В структуре спроса по диапазону площади самыми востребованными являются квартиры и апартаменты в диапазоне от 101 до 150 кв. м. По данным нашей компании, наиболее популярным бюджетом в сегменте элитного городского жилья на протяжении последних месяцев остается сумма $ 1−2 млн».
Особняки продаются с дисконтом
Главная проблема, с которой сталкиваются продавцы элитных домов в Подмосковье, - невозможность быстрой и выгодной продажи, утверждают риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Объем предложения на рынке элитной недвижимости Подмосковья по сравнению с осенью прошлого года увеличился на 20%, - заявила директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group Юлия Грошева . - Собственники жилья задумались о продаже, чтобы оптимизировать расходы. Загородный дом сложно содержать, а если это второй или третий дом, то в нем просто отпадает необходимость. Бизнес терпит убытки, у многих - катастрофические. Чтобы расплатиться по кредитам или соблюсти другие финансовые обязательства, владельцы загородных домов решают с ними расстаться».
На рынке загородной недвижимости невиданный обвал цен. В среднем стоимость элитных домов упала на 20 процентов. Больше всего пострадала Рублевка, особняки, похожие на дворцы, не нужны покупателям и за половину стоимости.
Наименьшим спросом у покупателей пользуются особняки в духе Эрмитажа и Версаля на Рублевке родом из лихих 90-х. За них часто не удается выручить и половины стоимости. Причем со скидкой идут не отдельные, наиболее неудачные, дома. С дисконтом уходит 90 процентов объектов. Сложности с реализацией недвижимости есть и в других городах России, в которых строительный бум пришелся на 1990-2000-е годы.
Тренд на снижение цен прослеживается с 2014 года, когда часть собственников решила распродать активы и уехать за границу. Но выяснилось, что стоимость их активов не соответствует ожиданиям. Проблема в запросах самих продавцов, которые завышают цену, в то время как их товар не выдерживает высоких требований покупателей. Половина лотов на загородной "вторичке" морально устарели. "У 50 процентов лотов почти нет шансов на реализацию", - констатирует Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость". Треть объектов может быть продана только с большим дисконтом. И лишь 20 процентов находятся в хорошем состоянии и могут быть проданы без скидки.
"Дело тут вовсе не в цене, - уточняет Сергей Цывин. - А в потребительских характеристиках объектов". Они имеют огромные площади, но при этом устаревшие, неудобные планировки, расположены в местах с минимальным развитием инфраструктуры, не охраняются, обладают устаревшими экстерьером и интерьерами.
Существенным моментом является цена содержания домов, выставленных на продажу. Месячная плата по коммунальным платежам некоторых из них достигает 120 тысяч рублей. Современные покупатели уже не готовы сорить деньгами. При этом они хотят загородный дом в обжитом районе с социальными и торговыми объектами, транспортной доступностью, небольшой площади, но с несколькими гардеробными и санузлами. Можно даже сказать, что за минувшие пару десятилетий стиль загородных домов сменился с дворцового на традиционный европейский и американский. Экономичность содержания и удобство покупатели ценят выше всего.
Иногда размеры дисконта на устаревшие дома поражают. Так, особняк в Рождественно выставлялся за 12 миллионов долларов, а продан был только за 2,6. Конечно, для рядового россиянина и это высокая цена. Но нужно понимать, что наибольшие скидки коснулись именно элитного сегмента. Причем все объекты, построенные в 1990-2000-х годах, выставляются дорого, но нескольких месяцев достаточно, чтобы владельцы пошли на уступки.
Скидки на рынке загородной недвижимости класса «элит» сегодня достигают 50% от докризисных цен, рассказывают в Kalinka Group. Так, дорогие особняки можно купить с выгодой до $15 млн. За $20 млн вместо изначальных $35 млн можно купить особняк площадью 1500 кв. метров, расположенный в 7 км от МКАД. При этом в компании подсчитали, что со скидкой предлагается 90% домов, построенных в начале 2000-х.
Когда-то такие объекты были символами роскоши и благополучия, а сегодня не отвечают требованиям покупателей. В общей структуре предложения доля таких домов составляет до 85%.
Сегодняшним покупателям нужна современная архитектура, практичная площадь, наличие нескольких гардеробных и санузлов. Соответственно, собственникам, чтобы продать морально устаревшие объекты, приходится предоставлять большие скидки.
«Объекты, построенные в нулевые и занимающие большую нишу на рынке, проигрывают с точки зрения дизайна современного дома, прочно укрепившегося в сознании покупателей», — рассказывают в Kalinka Group. Покупатели не хотят мириться с ремонтом в духе дворцовых интерьеров и Версаля. Поняв, что дома простаивают, требуя все больших расходов на содержание, многие собственники снижают цены, чтобы найти клиента.
«Например, недавно мы продали объект в Рождественно, его стартовая стоимость составляла $12 млн, а цена сделки — $ 2,6 млн», — приводит пример из практики Олег Михайлик, заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank.
По его словам, тенденция по предоставлению больших дисконтов прослеживается с 2014 года, когда часть собственников решила избавиться от своих активов в России и уехать жить за границу. Соответственно, если у человека, живущего в Европе, в России есть только дом на Рублевке и его не покупают за $10 млн, он готов избавиться от него и продать за $5 млн.
«Нельзя сказать, что большие скидки — это повальный тренд на загородном рынке, современные качественные дома продаются с дисконтом в 10-15% от стартовой цены», — добавляет Михайлик.
Минимальный размер дисконта составляет сегодня 20%, приводит свои цифры , председатель совета директоров Kalinka Group.
Так или иначе, но тенденция есть. Современных объектов на Рублевке не так много, и покупатели нечасто соглашаются рассматривать вторичные предложения под реконструкцию. Убедить их может только существенный дисконт. «По нашим данным, порядка 75% запросов на покупку поступает в отношении готовых домов, — говорит Румянцева.
Плюс к дисконту некоторые собственники готовы уступить еще 10% при реальном интересе к своему дому. Это касается тех случаев, когда стоимость лотов приближена к стоимости земли.
Покупатели, которые все же приобретают дома эпохи «расцвета Рублевки», часто делают это с целью полной реконструкции или нового строительства на приобретенном участке, говорит Румянцева.
Открытых дисконтов нет, уточняет Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Изначально дома выставляются дорого, но при реальной заинтересованности покупателя цена снижается до 50%. Однако это касается только домов, построенных в конце 90-х — начале 2000-х, которые морально устарели. Как правило,
они слишком велики по площади (более 800 кв. м), расположены не в самых хороших местах, иногда не в централизованных поселках, иногда без охраны (в поселках, предполагающих индивидуальную охрану). Кроме того, такие объекты очень дороги в обслуживании (более 120 тыс. рублей в месяц).
Правда на рынке есть и риелторы, несогласные с такой оценкой дисконтов. «На самом деле «сверх скидки» в 50% — это не более чем курсовая разница из-за обесценивания рубля в 2014 года. Если сравнивать долларовые цены, то действительно разница в стоимости с 2014 годом достигает 50%», — говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп».
Эксперт отмечает, что по итогам лета 2017 года средний бюджет предложения по Рублево-Успенскому шоссе показывает положительную динамику. В частности, в июне 2017 года средняя цена составила 347,2 млн рублей, в июле — 357,4 млн рублей, в августе — 359 млн рублей. «То есть на протяжении трех месяцев собственники уверенно повышают цены», — добавляет Менжунов.
Что же касается современных объектов, то они в пределах Рублево -Успенского шоссе только подорожали. «Например, дом площадью 700 кв.м с отделкой под ключ, мебелью и участком 30 соток стоит сейчас $7,3 млн. Год назад его цена составляла $6,4 млн. Годовой рост достиг 14% или $900 тыс. Объект расположен в поселке «Барвиха XXI», — приводит случай из практики Менжунов.
Также эксперт обращает внимание, что экономическая ситуация отражается на уровне покупательской активности в сегменте загородного элитного жилья. Стабилизация основных показателей позитивно влияет на интерес со стороны клиентов.
«Спрос восстановится. Отсутствие высокой волатильности и открытых внешних конфликтов с другими странами только способствует активизации отложенного спроса, сформированного за последние три месяца», — надеется собеседник «Газеты.Ru»
Покупательские предпочтения остаются прежними — дом 250-300 кв. м, со свежим ремонтом, на участке 20 соток, в хорошей локации, рядом лес и вода.
При этом в предложении отмечается дефицит действительно хороших качественных домов, выставленных по той цене, за которую их готов приобретать покупатель. Так, разница между ценой предложения и ценой спроса в элитном сегменте на сегодняшний день составляет не менее 20% процентов, уточняет Хазова.
С десяток лет назад российские богачи начали избавляться от особняков в элитных пригородах Москвы. В связи с кризисом спрос на дорогую загородную недвижимость сократился в разы, в особенности угас интерес к коттеджам и интерьерам в стиле «а-ля Версаль». На знаменитой Рублевке сегодня выставлены на продажу сотни опустевших родовых имений. Среди них есть как коттеджи по цене участка, так и сверхдорогие экземпляры, цены на которые достигают космических высот.
Поселок Сады Майендорф занимает одно из первых мест в рейтинге самых престижных земель Подмосковья. На бывшей территории санатория «Барвиха» в сосновом лесу стоят фешенебельные резиденции богатых и знаменитых россиян. Самая дорогая из них сегодня выставлена на продажу почти за $60 млн ($22 730 за квадратный метр).
Как сказано в объявлении , дом спроектирован и построен по индивидуальному проекту в стиле прованс под руководством итальянского архитектора. Интерьеры передают атмосферу XIX века, при этом дом оснащен современной инженерной начинкой и системой «умный дом».
В заявленную цену, само собой, входит и участок - 1 гектар. Здесь выполнены ландшафтные работы, имеется автоматическая система полива газона. Благоустройство дополнено фонтаном в античном стиле и специально привезенными из Германии деревьями дальневосточных и южносахалинских пород.
В цоколе расположены холл, сейфовая комната и винный погреб. На первом этаже - прихожая, гардеробная, помещение для ухода за домашними животными, 2 спальни с санузлами, гостиная с камином и домашним кинотеатром, обеденный зал, кухня, техническая кухня, кладовая. Здесь же спа-зона: 25-метровый бассейн глубиной 2,8 метра, финская сауна и солярий.
Второй этаж состоит из двух блоков. В хозяйском блоке есть большая спальня с камином, санузлом и ванной комнатой, женской и мужской гардеробной, кабинет с рабочим местом, переговорной, зоной отдыха с камином, выходом на большую террасу. Во втором блоке имеются спальня с камином, терраса, чайная комната. Блоки соединяются между собой холлами с зонами отдыха.
В "лихие девяностые" там многое было и понастроено лихо - в полном соответствии с тревожным временем. В новом веке образ Рублевки изменился, однако и сегодня его отличает крайняя эклектичность - там можно встретить и проекты лучших мировых архитекторов, и откровенную безвкусицу.
Кто там и надолго ли?
На Рублевке находится 90% самых дорогих домов Подмосковья. Согласно исследованию компании Knight Frank, которое проводилось этим летом, большую часть населения Рублевки - 63% - составляют звезды шоу-бизнеса. А вот политических деятелей, бизнесменов и представителей сферы искусства среди жителей Рублевки намного меньше -23%, 12% и 2% соответственно.
А поскольку деньги представители отечественной элиты предпочитают вкладывать на сравнительно ограниченной территории (длина Рублево-Успенского шоссе - всего-то 30 километров), то цена домиков вдоль гремящего на всю страну шоссе, по данным компании Penny Lane Realty, может доходить до 100 миллионов долларов. В основном же средняя стоимость усадьбы колеблется в диапазоне 1,5-3 миллиона долларов.
Впрочем, называть дома на Рублевке "усадьбами" можно лишь с долей иронии - слово это традиционно связывается с семейными гнездами, свитыми на многие десятилетия, а рублевские дома, по свидетельству риелторов, меняют хозяев довольно часто.
"В любом месте со звонким, "дорогим" именем, будь то Жуковка, Барвиха или Николина гора, миграция достаточно велика. Количество желающих туда войти примерно равно количеству желающих по тем или иным причинам оттуда выйти", - утверждает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. Он рассказывает, что в его компании знают много примеров, когда клиенты прибрели дом, пожили в нем некоторое время, потом продали и купили другой.
"Процентов 25-30 наших покупателей через некоторое время покупают следующий дом. Средний интервал между первой и второй покупкой составляет приблизительно три-пять лет. Сейчас, в конце 2011 года, у нас активно идет "переселение" клиентов, заключивших свои первые сделки в 2007-2008 годах. Вторичная покупка делается более взвешенно и осознанно и, как правило, многие находят свой идеальный дом, если не навсегда, то на восемь-десять лет точно", - поясняет Цветков.
Архитектура-карикатура
Архитектор бюро Snou Project Григорий Соломин, проектировавший объекты для Рублевки, территорию вдоль шоссе называет своего рода культурно-историческим музеем. При этом экспонатом в нем является, по словам Соломина, своеобразная "архитектура-карикатура".
Архитектор напоминает, что современные поместья появились здесь в конце XX - начале XXI века и делит историю освоения Рублевки на два этапа.
"Сначала - "лихие девяностые". Хозяев некоторых домов, построенных в то время, убили. Это дома гламурные, пафосные, но достаточно смешные. Лично я вообще сомневаюсь, что архитекторы искренне вкладывали в них свой труд - они как будто специально высмеивали пожелания клиентов. Это какие-то нереальные замки, башни, выражение экспрессивной фантазии заказчиков. Кто там побывает, тому все сразу станет понятно", - отмечает Соломин.
Рублевка XXI века, по его словам, в целом сохраняет тот же образ - "кто на что горазд", однако среди построенных за последнее десятилетие строений встречаются и красивые новаторские проекты. При этом, если уж рублевские клиенты XXI века решали обратиться к архитекторам, чтобы построить дом по индивидуальному проекту, искали они самых модных профессионалов с именем.
Так, одну из подмосковных дачек проектировала британский архитектор, лауреат Притцкеровской премии Заха Хадид. Правда, реализован этот проект так и не был.
Вместе с тем, констатируют собеседники РИА Новости, творчество архитектора, как правило, волнует потенциальных обитателей Рублевки гораздо в меньшей степени, чем его имя, ставшее брендом. Молодым же архитекторам попасть на этот рынок вообще очень сложно.
По замечанию управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Натальи Кац, наиболее популярные архитектурные стили на Рублевке - это минимализм и его производные (техно, хайтек).
"Сейчас особенно моден жесткий, априори упрощенный стиль, с обилием стекла, бетона, с открытым пространством. Привлекательность объекта достигается за счет дорогих акцентов и отделочных материалов. Ценные породы дерева, натуральный камень - это обычные материалы для элитных домов. Популярен и стиль Фрэнка Ллойда Райта, который считается создателем так называемой органической архитектуры - это четкие правильные формы, открытые пространства, обилие горизонтальных линий, отделка необработанным деревом и "диким" камнем", - делится она своими наблюдениями.
Чтобы оплатить "звездные" проектные работы, говорит Соломин, заказчику нужно не менее 1 миллиона долларов. По такой цене они получают авторские дома, узнаваемый дизайн. Однако, сетует архитектор, в итоге на Рублевке появляется лишь некая псевдоевропейская архитектура.
"В Европе так не бывает, чтобы рядом стояли теремок и какой-то модернизм прямоугольный. Зато на этом этапе развития Рублевки клиенты "возводят" архитекторов - Рублевка стала полигоном для реализации как амбиций заказчиков, так и замыслов архитекторов, которые им было бы сложно воплотить в другом месте", - отмечает он.
Соломин поясняет, что благодаря связям заказчиков с Рублевки архитекторы могут позволить себе не тратить лишние силы на множественные согласования и не ограничивать себя в вопросе материалов для реализации проектов.
"Загородная архитектура - это некий "тыл" для архитекторов в хорошем смысле слова: нет бюрократических сложностей и шире экономические рамки. Согласования не так много влияют на конечный результат. Многие хорошие архитекторы даже не выходят за рамки загородного проектирования", - говорит Соломин.
По его мнению, на Рублевке возникли предпосылки для создания "обособленной архитектуры", отличной от архитектуры окружающих эту вип-территорию районов.
Следующим логичным этапом в этом направлении, предполагает архитектор, может стать создание собственной инфраструктуры Рублевки: ведь первый шаг уже сделан - уже сейчас здесь появляются торговые комплексы, ориентированные специально на местных жителей. А в перспективе, фантазирует он, Рублевка вообще превратится в город за городом.
Удивительное рядом
Рассказывая о Рублевке, эксперты упоминают и о необычных требованиях, предъявляемых клиентами, а также о неординарных нововведениях. Так, вспоминает Цветков, в поселке "Речной" на Рублево-Успенском шоссе хозяин дома построил на своем участке гараж площадью 700 метров.
"Собственная пристань уже перестала быть экзотикой. Однако владельцы участков с высоким берегом нередко устанавливают лифт, который спускает их вниз на пристань. Такие лифты есть, к примеру, в Жуковке", - комментирует представитель Penny Lane Realty.
Наталье Кац запомнился дом с купелью, выложенной льдом, и дом с целым комплексом бань, где присутствовали и финская сауна, и турецкий хамам, и японская офуро.
"Из предложений можно отметить дома с комнатами для хранения мехов (специально оборудованными холодильными помещениями, с определенным уровнем влажности и световым режимом), дома с олимпийскими бассейнами длиной 25 метров. Бассейн в таком случае выступает как логический центр дома", - добавляет она.
Среди своих
Впрочем, судя по словам представителей агентств недвижимости, клиенты на Рублевке вообще далеки от того, чтобы приглядываться деталям, менее заметным, чем крыша.
Как отмечает Цветков, большинству покупателей домов на Рублевке нравятся многоскатные крыши и не нравятся плоские или односкатные. К примеру, пояснил он, в поселке "Горки 21" были построены проекты с разными крышами - дома с плоскими крышами продались в последнюю очередь.
"Я бы не сказал, что за городом существует какая-то мода на архитектурные стили. Все удачные архитектурные решения домов востребованы вне зависимости от того, к какому стилю они принадлежат", - подытоживает свои наблюдения эксперт.
А Кац подчеркивает прагматизм покупателей домовладений на Рублевке: "Покупатели обращают внимание на безопасность поселка, качество дома, удобство подъезда (хотя с транспортной ситуацией на Рублевке это непросто). Также очень важно однородное социальное окружение".
Таким образом, резюмирует она, важнее всего для жителей Рублевки то, насколько органично чувствуют они себя в своем доме и насколько он отвечает их потребностям по безопасности, соседям, качеству постройки, а не то, насколько он соответствует требованиям хорошего вкуса.
Анастасия Вдовенко
